Reformas a Distintos Ordenamientos en Materia Inmobiliaria en la Ciudad de México

El presente tiene como objeto informar a nuestros clientes sobre las distintas reformas en materia inmobiliaria, llevadas a cabo en los últimos días en la Ciudad de México (la “CDMX”), más en específico con respecto a la reforma al Código Civil para el Distrito Federal (el “CCDF”), a la Ley de Vivienda para la Ciudad de México (la “Ley de Vivienda”) y la Constitución Política de la Ciudad de México (la “CCM”).

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I. Reformas en materia inmobiliaria al CCDF y a la Ley de Vivienda.

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El pasado 29 de agosto entró en vigor el decreto emitido por el Pleno del Congreso Local de la CDMX, a través del cual se aprobaron diversas reformas al CCDF y a la Ley de Vivienda en materia de arrendamientos. Estas reformas tienen como objeto establecer un tope al monto de la renta mensual, y una nueva obligación para el arrendador de inscribir cualquier contrato de arrendamiento que celebre en un nuevo registro digital de contratos de arrendamiento.

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El decreto reformó el artículo 2448-D del CCDF, estableciendo que el incremento de la renta no podrá ser mayor a la inflación reportada por Banco de México en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual.

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Adicionalmente, se prevé la creación de un registro digital de contratos de arrendamiento (el “Registro de Arrendamientos”), de autorización inmediata, mismo que estará a cargo del Gobierno de la CDMX. En este sentido, se impuso la obligación a cargo del arrendador de registrar cualquier contrato de arrendamiento que celebre, en un plazo no mayor a 30 (treinta) días posteriores a la celebración del contrato. Los contratos de arrendamiento que se encuentren vigentes y en curso a la entrada en vigor del decreto, deberán ser registrados por el arrendador en un plazo no mayor a 90 (noventa) días posteriores a la creación del Registro de Arrendamientos.

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El Registro de Arrendamientos se llevará a cabo de conformidad con los mecanismos que el Gobierno de la CDMX establezca, en un plazo no mayor a 30 (treinta) días posteriores a la entrada en vigor del decreto, es decir, el 29 de septiembre de 2024. En el despacho estaremos al pendiente sobre cualquier publicación que realice el Gobierno de CDMX en relación a los mecanismos de creación del Registro de Arrendamientos y sus lineamientos.

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En cuanto a la Ley de Vivienda, se reformaron diversos artículos, integrándose el Sistema de Información de Vivienda de la CDMX, estableciéndose la imposición de sanciones aplicables a los particulares que incumplan con lo establecido en dicha Ley.

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Las sanciones previstas actualmente en la Ley de Vivienda, para empresas desarrolladoras de vivienda ¹  y directores responsables de obra, derivado de la reforma ahora aplicable, son las siguientes: (i) suspensión temporal de obra, (ii) cancelación de la autorización, (iii) clausura temporal o definitiva, (iv) multa de hasta $1,200,000.00 MXN y (v) cancelación del registro ante la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Ciudad de México hasta por 6 (seis) años.

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Además, el Gobierno de la CDMX deberá promover la producción pública de vivienda en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos.

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II. Reformas en materia inmobiliaria a la CCM.

De igual manera, el pasado 3 de septiembre, entró en vigor el decreto por el cual se reformó el artículo 3 de la CCM, el cual hace referencia a los siguientes principios rectores, mencionando entre otros, los siguientes, la dignidad humana, el respeto a los derechos humanos y el respeto a la propiedad privada.

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La reforma a dicho artículo se concentró en el principio rector del respeto a la propiedad privada, eliminando de su texto, la palabra “privada”, para sujetarlo a los términos establecidos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (la “CPEUM”), quedando redactado de la siguiente manera:

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“(…) el respeto a la propiedad en los mismos términos del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (…)”.

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Dicho lo anterior, la propiedad privada en la CDMX, se regirá considerando lo establecido en el artículo 27 de la CPEUM, atendiendo, entre otros, a lo siguiente:

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1. La propiedad de las tierras corresponde a la Nación y ella es la encargada de transmitirla a los particulares, constituyendo la propiedad privada.
2. Las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización.
3. La nación tiene el derecho de imponer a la propiedad privada, las modalidades que dicte el interés público, a regular el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana.
4. Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas. El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquéllos.
5. Las sociedades mercantiles por acciones podrán ser propietarias de terrenos rústicos, pero únicamente en la extensión que sea necesaria para el cumplimiento de su objeto. En ningún caso las sociedades de esta clase podrán tener en propiedad tierras dedicadas a actividades agrícolas, ganaderas o forestales en mayor extensión que la respectiva equivalente a veinticinco veces los límites.
6. Las leyes de la Federación y de las entidades federativas en sus respectivas jurisdicciones, determinarán los casos en que sea de utilidad pública la ocupación de la propiedad privada, y de acuerdo con dichas leyes la autoridad administrativa hará la declaración correspondiente.

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En caso de dudas, comentarios o para obtener más detalles sobre cómo estas reformas pueden afectar sus operaciones o para recibir asesoramiento adicional, el equipo de Inmobiliario de Mijares se encuentra a su entera disposición. Estamos aquí para ayudarles a adaptarse a los cambios regulatorios y maximizar las oportunidades en este nuevo entorno.

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¹Empresas Desarrolladoras de Vivienda: Son aquellas que primordialmente se dedican al desarrollo de vivienda con recursos propios y financiamientos privados.