En los últimos años, el mercado inmobiliario mexicano ha experimentado un notable incremento en la consolidación de FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), un fenómeno que está reconfigurando el sector. La consolidación de FIBRAs, en términos generales, consiste en la adquisición de todos los activos de una FIBRA o plataforma inmobiliaria por parte de otra, con el fin de incrementar su participación en el mercado, consolidar operaciones y mejorar los rendimientos para sus inversionistas.
Las FIBRAs más grandes buscan expandir su tamaño y poder de mercado mediante la consolidación, lo que les permite obtener economías de escala, reducir costos operativos y mejorar su eficiencia. Además, este proceso facilita una mayor diversificación de activos y potencia su capacidad de negociación en términos de financiamiento y contratos de arrendamiento.
En los últimos años, esta consolidación se ha llevado a cabo a través de diversas estructuras. Particularmente, se han realizado operaciones mediante ofertas públicas de adquisición (OPA), previamente aprobadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), para hacer más eficiente el proceso.
Estas OPAs permiten que la FIBRA adquirente compre la totalidad de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de la FIBRA a ser adquirida, iniciando así el proceso de integración. Este proceso implica la consolidación de los activos inmobiliarios, la alineación de estrategias operativas y la integración de las estructuras financieras y administrativas. En algunos casos, también es necesario realizar ajustes en la estructura de capital y en la gestión de los contratos existentes.
Durante todo este proceso, es fundamental cumplir con los requisitos regulatorios impuestos por la CNBV y otras autoridades relevantes, así como abordar las diversas implicaciones fiscales que pueden surgir de la adquisición. La complejidad inherente a la consolidación de FIBRAs requiere una coordinación precisa de aspectos inmobiliarios, financieros, regulatorios y fiscales para garantizar una integración exitosa. En este contexto, la experiencia y el conocimiento especializado son esenciales para navegar cada fase del proceso con eficacia.
Si bien en los últimos años se han realizado diversas acciones de consolidación, como la compra por parte de Fibra MTY del portafolio Zeus propiedad de FINSA y Walton, o la adquisición por parte de Walton de todos los activos de Advance, en el contexto actual, dos operaciones destacan por su complejidad y relevancia: la adquisición de Fibra HD por Fibra Plus y la compra de Terrafina por Fibra Prologis. Estas transacciones ejemplifican cómo las FIBRAs están utilizando la consolidación para maximizar su influencia y operatividad.
Se prevé un aumento en las operaciones de consolidación en los próximos años, impulsado por diversas tendencias del mercado. Un entorno económico favorable, la necesidad de optimización de costos operativos y la creciente competencia en el sector inmobiliario, particularmente en el mercado industrial, están creando condiciones propicias para la consolidación. Además, el crecimiento de las inversiones extranjeras también impulsa la demanda de estas operaciones.
Las transacciones de consolidación implican una serie de consideraciones esenciales, como la evaluación de los activos inmobiliarios, la estructuración de la oferta pública de adquisición y la atención a las implicaciones fiscales. La integración de diferentes portafolios y el análisis de las implicaciones fiscales son aspectos críticos que requieren una planificación y ejecución detalladas para garantizar el éxito de la operación.
En Mijares, contamos con una vasta experiencia en la gestión de la complejidad inherente a las operaciones de consolidación de FIBRAs. Nuestra capacidad para abordar integralmente todos los aspectos involucrados, desde la coordinación legal hasta la asesoría fiscal y regulatoria, nos permite ofrecer un apoyo estratégico a nuestros clientes en cada etapa del proceso.
Nuestro enfoque integral y especializado en el sector inmobiliario nos permite ofrecer soluciones completas y efectivas a nuestros clientes.
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